O nekretninama i porezu na njih (DIO 2.)

O NEKRETNINAMA I POREZU NA NJIH (DIO 2.)

 

Priča o porezu na nekretnine nestala je iz medija nakon što je državni vrh odgodio njegovo uvođenje do daljnjega. To za sobom povlači dva problema. Prvi je taj što je javna rasprava o porezu na nekretnine bila loša, nikakva i zlonamjerna, čemu sam posvetio dovoljno pažnje u prvom dijelu ovog članka. Drugi problem je u tome što sada točno znamo što bi se dogodilo uvođenjem poreza na nekretnine u Zagrebu. Kako to znamo? Tako što je porez na nekretnine u Zagrebu, u najglupljem obliku — uveden!

 

ZAGREBAČKO NEFORMALNO HOTELIJERSTVO

 

Zagreb je neusporedivo najveće nekretninsko tržište u državi. Teško ćete naći dnevnu tiskovinu koja nije krcata oglasima za prodaju nekretnina u Zagrebu. I ne radi se samo o potražnji za kupnjom nekretnina, već je Njuškalo vječito preplavljeno oglasima za iznajmljivanje u Zagrebu. To posljednje je ogroman biznis o kojem se rijetko govori.

Obitelji koje se bave iznajmljivanjem u Zagrebu rade to služeći se istom metodom kojom se rentijeri te vrste služe svugdje po Hrvatskoj. Svaki stan prijavljen je na drugog člana obitelji. Što se države tiče — radi se o troje do šestero ljudi od kojih svatko ima svoj stan. U stvarnosti se radi o jednoj obitelj koja živi na okupu i ima raspršeni hotel.

Neki su počeli sa stanovima koje su stekli u socijalizmu, pa se tako našlo brakova u koje su oba partnera donijeli po jedan stan. Drugi su ulagali novce od plaće u stan za djecu. Treći su naslijedili stan ili dva viška od roditelja ili rodbine. Četvrti su devize od rada vani ulagali u povoljne stanove. Mnogi su jednostavno ilegalno izgradili stanove ili dodali katove na postojeće objekte.

Broj ljudi s početnim stanom ili dva u Zagrebu bio je već prije pedesetak godina velik, a ukoliko nisi prisiljen otplaćivati kredit na inicijalni stan, daljnje stanove nije posebno teško nanizati. Pogotovo ukoliko oba bračna partnera rade čak i skromno plaćene poslove. Renta od iznajmljivanja stanova pomaže s režijama i kreditom, a bez opterećenja režijama kredit se lakše otplaćuje. Dok god postoji potražnja za iznajmljivanjem i dok god se može izbjegavati porez, stanovi kupuju sami sebe.

Rentijerska klima u Zagrebu je takva da u pravilu stanar plaća sve. Stanove se iznajmljuje uz polog, a uz cijenu stanarine uglavnom se očekuje da stanar plaća i sve režije. Jedna od posljedica toga je varljivost podataka o visini prosječne plaće u Zagrebu. Neodredivi broj ljudi u Zagrebu radi za plaću koja je u praksi umanjena za stanarinu.

Broj im je neodrediv zbog toga što se ni stanarima ni iznajmljivačima ne isplati prijavljivati iznajmljivanje. Ukoliko iznajmljivač prijavi stanara, mora platiti porez, a taj porez se uredno prebije preko stanara. Kako stanar već plaća stanarinu i režije, svaki daljnji trošak je krajnje nepoželjan. Dapače, nije netipično da netko unajmi stan, ali se prijavi kao stanar kod prijatelja ili rođaka u Zagrebu zbog toga što bi mu iznajmljivač povisio stanarinu.

Ako se pitate koliki je broj ljudi koji nisu vlasnici svojih stanova u Zagrebu, situacija je donedavno bila jasna na očigled. Zagreb je bio vidno oronuo. Još uvijek u velikoj mjeri jeste takav, a od fasada su još gori haustori. Čak i stanovi koji se iznajmljuju za cijenu prosječne penzije znaju biti krležijanski bijedni, pljesnivi, vlažni ili imati potpuno neadekvatne instalacije.

Zagreb je krcat zgrada u kojima gotovo nitko nije vlasnik stana u kojem živi. Ti ljudi troše na stanarine i režije i nemaju ni čime ni zbog čega popravljati zgradu. Postane li im stvarno nepodnošljivo, uvijek se mogu preseliti u drugu zgradu. A vlasnici stanova ne ulažu ništa ukoliko mogu iznajmiti stan bez toga. Uglavnom mogu, pa rijetko išta ulažu.

Taj ambijent zavara promatrača, pa često samim Zagrepčanima nije jasno da se u toliko zapuštenom gradu naveliko iznajmljuje. Zagreb je, u stvari, toliko zapušten upravo zbog toga što je stan u njemu prejednostavno iznajmiti i što previše ljudi to radi. Ono što dodatno zbunjuje Zagrepčane je — zašto je to tako? Zašto su se svi nagurali u taj nesretni Zagreb i zašto se ovdje može iznajmiti i rupu u zidu?

To je pitanje koje zahtijeva poduži odgovor i centralno je pitanje za razumijevanje niza stvari u Republici Hrvatskoj.

 

MONOPOL METROPOLE

 

Dvije kratke crtice prije toga, da se ne previdi.

Prva stvar koja život u Zagrebu nudi su toplane i rasprostranjeno centralno grijanje. Centralno grijanje je na Jadranu vrhunac luksuza. Onaj tko je gledao emisiju “Stambeno pitanje”, epizodu o ratnim zločinima u Splitu, imao je prilike čuti od svjedoka da su nasilne deložacije u velikoj mjeri bile motivirane željom da se dokopa rijetkih stanova s centralnim grijanjem.

Druga stvar je tramvajska mreža. Mada je neadekvatna za veličinu do koje je Zagreb narastao, dijelovi Zagreba koji su povezani tramvajem neusporedivo su bolje povezani nego išta drugo u ostatku zemlje. Kao detalj, noćni javni prijevoz je nešto što drugdje ne postoji.

Da nema ništa drugo osim centralnog grijanja i tramvajske mreže, Zagreb bi bio grad u kojem je ugodnije živjeti nego igdje drugdje u Hrvatskoj.

Ono što ga čini praktički jedinim mjestom u kojem se čovjek u Hrvatskoj ima čemu nadati je monopol kojeg kao metropola ima na državne institucije. Vlada, Sabor, ministarstva i veleposlanstva, Hrvatska radiotelevizija, raznorazni uredi, komore te golemo sveučilište stvaraju jako puno poslova u Zagrebu.

Osim poslova koje te institucije stvaraju direktno, plaće ljudi povezanih s njima stvaraju u Zagrebu privid realnog sektora koji na drugim mjestima ne postoji. Dosta trgovačkih i uslužnih djelatnosti u Zagrebu postoji zbog toga što ljudi na državnim plaćama tu žive i troše novce. Kada bi se institucije preselile u neki drugi grad, puno poslova koji na prvi pogled nisu povezani s državom bi vrlo brzo propalo. Na taj se način novac iz proračuna preko posrednika prelijeva do Zagrepčana kojima nikad ne padne na pamet u kolikom ih broju posredno hrani država.

A koliko se predatorski stvaraju zagrebački gradski budžet i kupovna moć, na primijeru je lijepo objasnio riječki autor Zoran Žmirić u jednoj javnoj raspravi:

INA ima rafineriju za preradu nafte u Sisku, dvije u Rijeci te tvornicu Petrokemija u Kutini, stotinjak naftnih i plinskih polja, bušotine u Jadranu, naftovode… Sjedište djelatnosti je u Zagrebu gdje je tvrtka i registrirana pa se ukupna dobit svih Ininih pogona i svega navedenoga diljem Hrvatske akumulira na sjedište koje Gradu Zagrebu plaća prirez. Ukratko, Rijeka ima dvije rafinerije, dok Zagreb ima upravnu zgradu s menadžerima, a veću korist od rada dvije riječke rafinerije ima Zagreb nego Rijeka.

To je jedan od bezbroj primijera kako ozbiljni novci od gotovo bilo čega završe u Zagrebu, imalo to ikakvog smisla ili ne. Situacija je čak takva da netko tko jednostavno počne raditi u gradu iz kojeg potječe napredovanjem u karijeri htio ili ne završi u Zagrebu, zbog toga što je većina središnjica u njemu. To se odnosi i na privatni sektor. Poznajem više ljudi koji su se s fakulteta u Zagrebu rado vratili kući, da bi se u roku od nekoliko godina silom promaknuća ponovno našli u Zagrebu jer, da citiram jednog od njih: “Ne daj bože da netko s plaćom od barem ‘iljadu eura ne ostavi sve ovde.”

Strane tvrtke koje posluju u Hrvatskoj u pravilu imaju urede u Zagrebu, zbog toga što je strateški najbolji za lobiranje. Brojni političari, uredi i institucije su pri ruci, pa se lako dogodi situacija kakvu smo u farmaciji vidjeli s Farmalom. Pravosuđe se brutalno obračunalo s domaćom farmaceutskom tvrtkom Farmal zbog nezakonitih praksi pri promoviranju proizvoda. Istraga je pokazala da se konkurentske strane tvrtke u znatno većoj mjeri služe istim kažnjivim praksama. Njihov je menadžerski kadar, redom domaći, bio umrežen u Zagrebu, dok Farmalov nije, što se za Farmal pokazalo fatalnim.

Poslovanje stranih tvrtki u Zagrebu samo po sebi je vrlo problematična stvar. Zagreb se može podičiti velikim brojem zaposlenika u stranim tvrtkama koji rade za pristojne plaće. S druge strane, te strane tvrtke redom uvoze svoje proizvode ili usluge u Hrvatsku. Profit od njihovog rada odlazi iz zemlje, a sveukupne plaće koje isplaćuju u Hrvatskoj su u usporedbi s tim sitniš. Uredski kadar po Zagrebu profitira dok ostatak države pati.

Uz sve to, gola je činjenica da veliki dijelovi Hrvatske nisu obnovljeni nakon rata i privatizacije. U velikom broju sredina van Zagreba posla gotovo da i nema, čak i u krajevima o kojima kruži fama da su prosperitetni. Puno ljudi bježi u Zagreb jer tamo odakle su preživljavaju samo ljudi s mirovinama i sinekurama. A to je tako zbog toga što je Republika Hrvatska podređena hranjenju i održavanju zagrebačkog nekretninskog balona.

 

TVOJA IRSKA ZVUČI POZNATO

 

Kriza koja je pogodila svijet 2008. manifestirala se na raznim mjestima prije ili poslije, a u suštini se vrtjela oko nerazumnih investicija u nekretnine. Mada ljudi ovih dana na Irsku gledaju kao na obećanu zemlju, Irska je dugo bila u kolapsu uslijed kraha tržišta nekretnina. Dapače, razlog zbog kojeg mi na Irsku gledamo kao na spas od naših problema je taj što Irska koristi zemlje poput naše da se izvuče iz problema vrlo sličnih onima koje mi imamo tu.

U Irskoj je do krize dovelo naglo povećanje kupovne moći koje je rezultiralo interesom za kupovinom nekretnina. Istovremeno se dogodio veliki upliv europskog novca u irski financijski sektor. Privatne osobe, mešetari, fondovi i banke utrkivali su se u gomilanju nekretnina, što je smanjivalo broj nekretnina na tržištu i rezultiralo stalnim rastom vrijednosti nekretnina.

To je stvorilo spiralu s nekoliko učinaka. Prvo se sve više novca unutar države pretvaralo u nekretnine. Kako su nekretnine nestajale se tržišta, tako je prosječna cijena kvadrata rasla. Na papiru je irska ekonomija bivala sve vrjednija i vrijednija, ali si prosječni Irac vrlo brzo više nije mogao priuštiti stan. Cijena kvadrata debelo je nadmašila irsku kupovnu moć. Na vrhuncu balona ljudi koji su samo htjeli kupiti stan morali su dizati neotplative kredite.

Kad je balon puknuo većina vlasnika nekretnina u Irskoj našla se u posjedu višestruko preplaćenih nekretnina i dugovima koje nikako nisu mogli platiti. Oni koji su se kasno uključili u gomilanje nekretnina ili financiranje njihove izgradnje potrošili su na to nerealno velike novce. Dobro je pitanje kako bi se Irska uopće izvlačila iz te situacije da nije uspjela privući anglofone informatičke tvrtke.

To se dijelom dogodilo i zato jer je u toliko upropaštenoj zemlji tim kompanijama bilo povoljno doći i lako isposlovati povoljne uvijete. Irska nema gotovo ništa izravno od uvezenog IT sektora, mislim da ga uopće ne oporezuje, ali svaki stranac koji radi u Irskoj zbog tih kompanija plaća nerazumne stanarine i troši svoju plaću u toj državi.

 

671 KILOMETAR KVADRATNI

 

Paralela između hrvatskog i irskog slučaja je bezbroj zbog toga što se u velikoj mjeri radi o istoj priči s istim uzrocima i predvidljivim posljedicama. Razlike su, ipak, značajne.

Zagreb je, baš kao Beograd u Jugoslaviji, nabujao uslijed upliva stranog investicijskog novca koji se prelio u građevinski sektor. Nakon što je država uredila tok Save i zaustavila poplave, Zagrebu se otvorilo prostranstvo besplatnog građevinskog zemljišta. To ga je učinilo iznimno atraktivnim za besmislene projekte stanogradnje koji do danas nisu prestali.

Ti su projekti od početka bili postavljeni tako da se stanove gradi po napuhanim cijenama. Zagreb je raspolagao dijelom novca od stranih razvojnih kredita koji je bio namijenjen Hrvatskoj, a novce za pojedine projekte je odobravala država. Rutinska je praksa bila, neslužbeno, da se na svakom građevinskom projektu napuhavalo troškove, a razliku stavljalo u džep.

U devedesetima su preko noći kvadrati višestruko poskupili bez ikakve stvarne osnove za to. Uplivom stranog novca direktno u Hrvatsku preko noći je postalo moguće graditi identične jeftine stanove na istom jeftinom zemljištu s istom jeftinom radnom snagom po višestruko većim cijenama. Radilo se o tome da bi banka odobrila kredit za izgradnju stanova s enormno napuhanim cijenama. Oni stanovi koji se ne bi prodali prije ili za vrijeme izgradnje uvalili bi se banci da se ona s njima snalazi na tržištu na kojem prave potrebe za stanovima vjerojatno nije bilo ni prije izgradnje Novog Zagreba.

Ne bi me čudilo da smo točno tako ostali bez sviju domaćih banaka. Ako su domaće banke zaglavile s hrpom nekretnina koje se može prodati jedino uz gubitak, ako ih se uopće može prodati, ne bi me čudilo da su ih jednostavno “uvalili” strancima. Stranci su vjerojatno ponudili da će taj fond stanova rasprodavati uz stambene kredite, koje domaće banke nisu imale od čega davati jer su utukle novce na ziđanje po Zagrebu.

Na 671 kilometar kvadratni po kojima se Zagreb proširio stoga postoji neodrediv broj stanova koji su u vlasništvu banaka. Banke bi ih se riješile po cijeni po kojoj su ih njima “prodali”, ali ta cijena nema smisla. Stan u Zagrebu jednostavno ne vrijedi više nego stan u Sisku ili Karlovcu. Ljudi iz Karlovca i Siska na posao u Zagrebu putuju kraće nego ljudi koji žive na jednom kraju Zagreba, a rade na drugom.

Da bi nekretnine u Zagrebu vrijedile više nego one u Sisku ili Karlovcu, ili čak Slavonskom Brodu, ti bi gradovi trebali biti poharani radijacijom. Još je luđa situacija kod omjera cijena većeg jadranskog grada kakav je Split i Zagreba. Split je prostorno ograničen na 80 km2 i samo to čini svaki metar prostora u njemu vrijednim. Zagreba ima, prostorno, osam puta više. Da bi cijena nekretnine u Zagrebu bila igdje blizu cijeni nekretnine u Splitu, Zagreb bi trebao biti centar svemira, a Split bi trebao biti nenastanjiv.

I to je politika koja vlada Hrvatskom. Naš se nekretninski balon nije ispuhao, kod nas banke nisu pustile lavinu zagrebačkih stanova na tržište. Umjesto toga ekonomija i politika i dalje udruženo pušu u balon i održavaju cijena stanova nerealno visokim. To se postiže izravnim i neizravnim sisanjem proračuna kojim se stvara poslove i platežnu moć u Zagrebu, a time se zatim otplaćuje stanove, otplaćuje kredite na stanove ili rentijerima financira daljnje gomilanje stanova. Proračun se puni na kredit i od turizma, a troši na Zagreb. Drugdje eventualno kupuje socijalni mir.

To je osnova krize u ovoj zemlji, a porez na nekretnine mjera je koju se često zaziva kao jedno od mogućih rješenja.

 

POREZ NA NEKRETNINE U ZAGREBU

 

Porez na nekretnine bi, u teoriji, bio mjera kojom bi se moglo stati na kraj zagrebačkim rentijerima. U državi u kojoj je sve podređeno nabijanju potražnje za boravišnim mjestom u Zagrebu, prelako je u tom gradu biti “neformalni hotelijer”. Dapače, toliko je lako da si takvi mogu priuštiti kupnju daljnjih stanova po nerealnim cijenama. Te cijene ionako umjesto njih plaćaju ljudi koji im plaćaju stanarine i režije. Ti su ljudi tu jer na ovaj ili onaj način nemaju  izbora.

Sve to skupa opstaje jer obitelji mogu imati stanova prijavljene na pojedinačne članove i time zaobići i nekretninski porez i razna ograničenja formalnog hotelijerstva. Svugdje u Hrvatskoj toga ima, ali nigdje ni blizu koliko u Zagrebu. I to nigdje nema toliko destruktivan učinak na čitavu državu. S tim u vidu bi oporezovati baš svaku nekretninu bilo drastičan, ali smislen potez.

U praksi je problem što je država u tolikoj mjeri podređena interesima zagrebačkih rentijera da je njima lako samo dignuti cijenu rente. To se već dogodilo čim je porez najavljen. Najmovi u Zagrebu su preko noći narasli čim je porez najavljen, a kada bi se sada pokušalo uvesti taj porez – ponovno bi skočili. Tako da je porez na nekretnine, u praksi, neformalno ali opipljivo, u Zagrebu uveden s obrnutim učinkom od smislenog. Uveli su ga rentijeri tako što su  nabili cijene najma da ga preduhitre.

Dalo se to predvidjeti, ali, eto, sada znamo.

S druge strane, mjera koja bi natjerala banke da puste stanove u opticaj još uvijek bi bila poželjna, i to bi sigurno utjecalo na rušenje cijena najmova i kvadrata. No, nema potrebe da se takva mjera uvodi igdje van Zagreba. Split se u odnosu na svoju veličinu u četrdesetima “megalomanski” proširio na 80 km2. To je u Hrvatskoj prevelik i prenaglo proširen grad. Usporedite to sa Zagrebom koji je narastao na 671 km2 – ne računajući okolna naselja. Banke ne drže  problematičan broj nekretnina “u Hrvatskoj”, banke drže problematični broj nekretnina – u Zagrebu.

Mjera ograničena na Zagreb, takva koja bi sa sigurnošću stvorila pritisak na banke i bila izričito usmjerena na detonaciju cijena zagrebačkih nekretnina, bila bi neizmjerno dobrodošla. To bi značilo da ljudi mogu otići živjeti u Zagreb iz razloga iz kojeg je u njemu i izgrađeno more stanova. Bilo je najjeftinije. Sadašnje cijene stanova i najmova u Zagrebu su održive samo ukoliko ljudi stvarno nemaju gdje drugo otići.

Mjera koja bi to promijenila odgovarala bi i brojnim Zagrepčanima koji niti imaju svoj stan niti mu se mogu nadati.  Plaća većine ljudi u Zagrebu je minimalac kao i drugdje u Hrvatskoj, a život sve više Zagrepčana se pretvara u plaćanje stanarine i režija imućnima.


    • TEKST:
    • BLOG:
    • AUTOR:
    • FB PORUKA:
Zainteresirala vas je recenzija?
JOŠ POLITIKE